本期值班律师：
北京盈科（贵阳）律师事务所齐志军、邹青荣律师
齐志军律师是北京盈科（贵阳）律师事务所高级合伙人，该所税务法律事务部主任，中国注册税务师；年起开始律师执业，至今执业已18年，现任贵阳仲裁委员会仲裁员，贵阳市律师协会财税法专业委员会副主任。
邹青荣律师毕业于北华大学法学专业，法学学士学位，年通过国家司法考试，现为北京盈科（贵阳）律师事务所税务法律事务部专职律师。
本期法律热线我们请来专业“税务律师”———北京盈科（贵阳）律师事务所齐志军、邹青荣律师就继承房产、赠与房产、买卖房产分别涉及的契税、个人所得税、增值税及附加、土地增值税、印花税等相关法律问题进行解读。
律师释法
继承房产涉税最少
齐志军律师介绍，按照法律规定，房产继承分为两种，一是法定继承，二是遗嘱继承。
《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。
非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。遗嘱继承要按照不含增值税的房产市场价格的3%-5%（贵州省为3%），由遗嘱继承人缴纳契税。
此外，根据《印花税暂行条例》等相关规定，无论法定继承和遗嘱继承，都需要按照书据中所载金额的0.5‰贴花，并按照取得的《不动产权利证书》5元/本贴花。
法定继承和遗嘱继承均不征收个人所得税、增值税及土地增值税。
赠与房产涉税较少
齐律师表示，房产赠与是指一方当事人自愿将自己的私有房产无偿给予另一方所拥有，对方当事人也愿意接受的行为。值得注意的是，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为。
契税根据《契税暂行条例》、贵州省契税实施办法》等规定，受赠人要按照不含增值税的房产市场价格的3%-5%（贵州省为3%）缴纳契税。若符合《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财税[]23号）相关规定的，可参照相关优惠政策执行（通知中规定的是“购买房产”行为，是否适用于“视同赠与的遗嘱继承”及“赠与房产”行为，具体详询主管税局）。
个人所得税如果是无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹，或承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人的，则根据规定，对双方均不征收个人所得税。如果是赠与上述特定范围之外的其他个人的，则根据相关规定，由受赠人按照不含增值税的应纳税所得额的20%缴纳个人所得税。
增值税及附加若是无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹，或承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人的，根据规定，免征增值税。
若是赠与上述特定范围之外的其他个人（非用于公益事业）的，根据规定，视同销售，对赠与人征收增值税，并附加征收：
（1）城市维护建设税，按照《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》“第三条城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的消费税、增值税、营业税税额为计税依据，分别与消费税、增值税、营业税同时缴纳。第四条城市维护建设税税率如下：纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。”等规定缴纳。
（2）教育费附加，即以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据，教育费附加率为3%，分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳。
（3）地方教育附加，按照财政部《关于统一地方教育附加政策有关问题的通知》（财综[]98号）“二、统一地方教育附加征收标准。地方教育附加征收标准统一为单位和个人（包括外商投资企业、外国企业及外籍个人）实际缴纳的增值税、营业税和消费税税额的2%。”执行。
土地增值税赠与房产不在土地增值税征税范围之内，不征土地增值税。
印花税按照产权转移书据中所载金额的0.5‰贴花，并按照取得的《不动产权利证书》5元/本贴花。
买卖房屋涉税最多
契税买受人要按照不含增值税的房产市场价格的3%-5%（贵州省为3%）缴纳契税。符合《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财税[]23号）相关规定的，按照相关优惠政策执行。
个人所得税根据《个人所得税法》等规定，由出卖人按照转让所得的余额的20%计算缴纳个所税。
增值税及附加根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件3：营业税改征增值税试点过渡政策的“个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。”的规定，根据出卖人购买时间的不同分别全额缴纳或免征增值税。
出卖人购买时间依据为：若房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；若契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。
另外，三项附加税的内容同“赠与”。
土地增值税根据财政部、国税总局《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》的规定，个人销售住房的，免征土地增值税。
印花税根据《印花税暂行条例》及《实施细则》之规定，赠与房产，需要按照产权转移书据中所载金额的0.5‰贴花，并按照取得的《不动产权利证书》5元/本贴花。
继承、赠与、买卖房产涉税比较
为进一步说明继承、赠与、买卖房产等三种方式的涉税问题，齐志军律师举例进行了比较。
某父母甲有一套地处贵阳市的住房，建筑面积平方米，购买时价格为80万元（含契税等交易税费），装修花费10万元（票据齐全），取得产权证时间1年，现在市场价格为万元。现分析其儿子乙（假如之前已有两套住房），通过继承（假如无其他继承人）、赠与、买卖三种方式取得该套住房，分别会涉及哪些税收及具体金额？
1、继承乙缴纳产权转移书据印花税：0000*0.5‰=元，权利许可证照印花税5元（假如只取得一本），合计元。契税、个人所得税、增值税及附加、土地增值税，免。
2、赠与乙缴纳契税：0000/(1+5%)*3%=元，书据印花税甲、乙分别纳税，*2=0元，证照印花税5元，以上合计元。个人所得税、增值税及附加、土地增值税，免。
3、买卖（1）甲全额缴纳增值税及附加：0000/(1+5%)*5%*（1+7%+3%+2%）=元；（2）甲、乙分别缴纳书据印花税，*2=0元，乙缴纳证照印花税5元；（3）甲缴纳转让财产所得的个人所得税0000/(1+5%)--000-*20%=元；（4）乙缴纳契税：0000/(1+5%)*3%=元。（5）土地增值税，免。以上合计为元。
值得一提的是：假如甲取得房产证时间大于2年，则甲免交增值税及附加元。如甲未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关按照转让收入的1%核定征收，则甲需缴纳个人所得税：0000/(1+5%)*1%=元。以上合计为39元。
结论：在父母与子女之间涉及不动产转移（不考虑二次转让），继承的税负最低，赠与次之，买卖税负最高。即便考虑二次转让，继承和赠与相对买卖来说，至少也会有纳税递延的税收利益，继承和赠与仍优于买卖（限于篇幅，不展开分析）。
热线实录
1、房屋给孩子遗嘱方式较稳妥
读者我有两个儿子，我想把名下的两套房子分别转让给他们，我采取哪种方式转让给他们最好？
律师解答：父母将房屋过户给子女，主要是赠与和继承两种方式。如果继承的话，读者可以遗嘱的方式转让给他们，这种方式涉及的税收是最低的，但是取得的时间不确定，子女需要等到遗嘱生效后，才能获得房屋的产权。在此之前，子女若需要将房屋变卖、抵押、出租等，都需要得到读者的同意，由读者签字确认。
相比而言，虽然赠与涉及的税负比继承要高一些，但赠与是最快捷的。不过相比较买卖来说，如果后者将房产进行二度销售时，所要承担的个人所得税就要高一些。因为在他售卖房屋时，是以读者购房时的价值作为原值。比如，如果该房屋的原值为20万元，赠与时的价值为40万元，但如果他售卖房屋时，该房屋价值到达50万元，那么他所涉及的个人所得税是以30万元为应纳税所得额的（50万减去20万，假如不考虑税费成本）；如果是买卖，他的个人所得税应纳税所得额就是10万元（50万减去40万，假如不考虑税费成本）。
因此，读者要根据实际情况进行考虑。如子女得到房屋后是自己居住，不再变卖，那赠与是最快捷的，涉税也不高。如担心子女将房屋用来抵押、变卖并挥霍，或子女有重大债务、有不良嗜好等的，建议以遗嘱方式较为稳妥，读者拥有房屋的所有权，也就拥有了控制权。
2、房屋价值税务部门咋核算
读者我有一套平米的房子，购买时为28万元，现在肯定不止这个价，那么房产部门是如何评估的呢？
律师解答：评估以产权部门的要求为准。通常，税务部门在相关的地段有一个最低标准。比方说当地段的最低价格为元/平米的话，你申报为3元，那就没有必要再去进行评估。如果你申报低于元，税务部门会以元来进行核算，具体的操作以具体部门为准。
3、遗嘱生效前继承人只有使用权
读者我如果以遗嘱的方式将房屋转让给孩子，但现在不过户，那孩子拥有这个房屋的所有权吗？手写遗嘱需要公证吗？
律师解答：在遗嘱生效前，孩子只拥有房子的使用权。比如说，孩子要贷款用房子来作抵押，就需要您的签字，包括出租房屋，都需要您的签字确认。资产是您的，所有对资产的使用都需要您的同意。手写遗嘱可以公证，也可以不公证。但房屋毕竟属于大额资产，为避免以后产生不必要的纠纷，建议您去进行公证。
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什么是税务律师？
提到“税务律师”，很多人要么是没听说过，要么存在诸多误解，认为税务律师是与税局打官司的。在此给大家简要介绍：
税务律师在欧美等发达国家已是非常成熟的专业律师分类。我国在年正式起步，贵州省相对较晚，贵阳市律协年12月才设立财税法专委会，贵州省律协的金融与财税法专业委员会尚在筹办中。
通常认为，税务律师是指具有财会、税法专业知识（一般应单独或同时具有注册税务师或税务师资格、注册会计师资格），接受当事人的委托，代理涉税法律事务及《律师法》规定的其他各项法律事务的执业律师。
主要服务内容：1、提升当事人的税法遵从度，减少涉税法律风险；2、事前合理规划当事人的法律行为，合法节约或递延纳税；3、代理涉税行政复议、行政诉讼，担任税收刑事案件当事人的辩护人。
文图/贵阳晚报记者张鹏实习生田小敏张珏
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