今年的老城楼市真挺热闹，又有比较重量级的一个项目落地
华润拿下人民大道新体育馆地块，宣告正式进军贵阳老城区。
万象天地，落子贵阳
华润准备在这块地打造什么项目？从多方渠道的信息披露来看，应该会在此地打造以万象天地为主的一个商业+住宅综合体。
万象天地是个啥？与万象城、万象汇一样，这是是华润近年来主推的一个商业品牌，以街区+mall的形式为主的设计。
小资料：年9月27日，华润置地在深圳打造的全新商业作品--万象天地正式开业，首创了“街区+MALL”的商业新形态。
总建面23万平方米的深圳万象天地，由购物中心、若干个“小盒子”和几大商业街区构成，包括12座独栋品牌旗舰店组成的旗舰广场，独立潮牌店组成的高街区、餐饮品牌组成的夜生活美食街区、大盒子购物中心，以及水广场、艺文广场、时光广场等公共休闲空间。
其中，位于原大涌水塘位置的水广场，打造了镜面、雾效、喷泉的环境氛围，以户外永久性大型艺术装置BubblecoatElephant为标志物闻名于业内。
据悉，这头大象身长12米，高7.5米，鼻长约24米，重达30吨，成为消费者进入万象天地的打卡圣地，也是该商业项目最具代表性的艺术装置之一。
也就是说，万象天地是华润旗下一个比较新兴的商业品牌，这次落地贵阳可见华润还是颇有诚意的。
当然，肯定还会有不少搭配的住宅。按照拍卖价格和低效用地的成本来看，估计住宅的售价就直奔两万的单价而去了。但是以地块的区位和华润的牌子来说呢，好像价格也还不算太贵。
除了华润项目的落地，老城区今年也有人民大道中央商务区、八鸽岩新城吾悦广场之类的项目落地，再加上上向融创九璟湾、国宾道、新秀城等项目纷纷启动，对老城区来说今年可谓是精彩纷呈。
老城崛起？其实不然
但老城区就此崛起了吗？正如标题所言，这其实是一个伪命题。
为啥？先界定一下什么是老城区，在行政区划上老城区应该是云岩区加南明区。但实际操作中，对很多老贵阳人来说，老城区的地理定义应该如下：
老城：云岩、南明两区的核心区域，比如一环内及一环边边的部分区域（如油榨街、大营坡、小宅区、军区、太慈桥等）。
新城：主要泛指观山湖区，广义包含三马版块、花溪新城板块、双龙板块等。
所以如此定义，就比较清晰了。
为什么说老城区崛起是个伪命题？很简单，因为人家一直就很强啊，又没有挂……为什么说人家崛起（或者是重新崛起）。
在经济指标上，无论是产值、人口、消费还是配套成熟度，云岩区和南明区两个大佬始终还是牢牢占据着贵州省的前两位（仁怀这个拥有无敌资源的大咖除外哈）。
只是最近今年观山湖区新秀上升速度很快，所以才在风头上掩盖了两位大佬的光环。
两位大佬真的谈不上什么崛起，只能说老树发新芽，骚气再冲天。
项目陆续落地，对于有老城情节的朋友来说一件好事。无论新区如何发展，如何高大上，如何有潜力……
“休想骗我我出一环”，还是很多老贵阳人的置业原则，人对于乡土的依恋是刻画在骨子里面的。
老城区“崛起”是个伪命题，但是对于买房置业，无论是华润万象天地，信达文化广场、复星六广门项目，还是人民大道商务区、新城吾悦广场，这些项目的出现即便体现了老城无可比拟的城市资源价值，也确实难以改变老城楼市的几个根本性问题。
第一、老城大批量旧改难度太大，只能零敲碎打的修补
宇宙只有一个神盘花果园，贵阳不可能再出现这么大规模的旧改项目了。
有时候政府管理就跟开公司一样，也要核算一个成本收益。对比起来，旧城改造成本大、收益低，不如另外开辟一个新的战场。
比如老客车站之类的地块，如果正儿八经的拍卖，价格应该不会低于万/亩（就算是低效用地方式，也不会低）。假设按照8以上的容积率，楼面地价元/㎡+跑不掉，加上建安、税费等各种成本，再加上大体量的商业配套，住宅不卖个元/㎡+实在没搞头。
现在贵阳正在主推“低效用地”合作模式，就是地块拍下来后由政府处理征拆工作。相比以前的“生地熟挂”还是先进了很多，至少在拆迁的时间上可以节省不少。而且事先就能把帐算得比较明了清晰，虽然价格昂贵但开发商拿起地来至少心里有个谱。
不过这样的模式也改变不了地价高昂的事实。现在的市场情况下，华润这种强悍的央企，才能带得动这样的项目。
不过现在也有一些民企，已经在做老城区几个项目的旧改方案（比如刚刚说的老客车站地块），我还是很佩服他们的勇气。
但是能“低效用地”的地块，毕竟是少量资源优秀的地块。其他的大量旧城项目，政府综合成本、收益一算，改造难度太大还是算了。
而且大批量的高价项目，市场容量还是很有限。至少现在的贵阳楼市，主力价格依然是~之间的各种项目。
老城还是只能做零星修补，大规模再开发不可能。
第二、新秀观山湖区紧追，楼市供应丰裕
在以前的文章中，鸟叔就说过。老城区最终必然会被观山湖区接近甚至超越，就像福田超越罗湖一样，趋势不可逆转。
经过统计修正，年观山湖区GDP达到亿元，风头很劲。
更关键的是人均数据，如果按照观山湖区37万人的常住人口（根据年统计公报）计算，年观山湖区的人均GDP已经突破17万元（仅次于仁怀的22万元）。
▲年前三季度，观山湖区城镇居民人均可支配收入已经是贵阳最高
从年观山湖设区开始，一场贵阳的人口大迁移正式启动。在“国企总部”、“金融城”和“高新区”三大基点带领下，大量的市直机关、事业单位、国企、银行、证券业…机构搬迁至观山湖区。
举全市之力发展的观山湖大势已成。经过经济普查的修订后，观山湖区的经济实力得到了更真实的体现。当然，此消彼长。这边的增加，很有可能就是那边的减少。比如云岩区的增长数字，有可能就是搬迁后的机构统计归口发生的变化。
更重要的是，观山湖区的后劲才刚刚起步。随着金融城机构的入驻、更多的大型企业搬迁、吉利等工业园区的产能启动……
▲~年，观山湖区的人口增长速度冠居全市
观山湖区的人口正在快速的导入、产业也在逐渐雄起。落实到楼市上，观山湖相对老城的优势更加明显：
1、新房供应量充足，价格丰俭由人；
2、配套逐渐完善，生活越来越便利；
3、新产品层出不穷，能赶上最新的潮流。
在经济上快速追赶两位大佬的观山湖，其实在楼市表现上已经是贵州第一。
第三、城市资源持续分流，老城置业特殊性愈发不明显
区域发展靠什么？打过星际的人都知道，占矿是取胜的首要条件。只有占领更多的资源，才能获得发展机会。在过去的概念里，贵阳也就是东西向老客车站到师大、南北向省政府到纪念塔这个尺度。基本上所有的城市资源：政府职能部门、老牌名校、医院、顶级商业全部都挤在这屁大点的区域内，也造就了购房人的老城情结。
这是好事吗？在交通不发达、人口少的时代，这是好事。可是在现在贵阳人口膨胀到万人的情况下，这么小的城市尺度，简直是让人窒息。贵阳的人口密度赶超香港，这并不是什么值得骄傲的事情，反而证明了过去城市规划的弱智！
现在一个值得欣慰的现象：越来越多的职能机构搬出一环、越来越多的学校搬出一环、医院搬出一环……对于一些持老城天下第一陈旧观念的遗老遗少来说，心里拔凉拔凉的。殊不知再不改变思路，马上就没出路。
资源配置的流出，是城市自然发展的规律。套用现在流行的概念，这是贵阳贵安融合大趋势下，大贵阳都市圈迈向经济体量大能级城市的必然趋势。
置业投资，何谓新老
经常有朋友问我：鸟叔，想买房自住加投资，是买老城区还是观山湖之类的新区好？
先不说这个问题本身就有问题，但是老城和新城的二选一仿佛已成为大家的惯性思维。跳出问题谈问题，才是更合理的解决方案。
第一、房地产投资核心条件，我认为还是安全。
买房投资何以称得上安全？不管吹得多好多牛逼，无非是好租、好卖、好住是三个核心指标。
延展开来，就是配套要相对齐备、交通通达性相对要好、小区物业不能太糟糕、户型设计适合居住……可以说，具备这几个要素，这里的房子基本上买了就不会错（一些特殊房产不包含在内，比如涉及到官司、犯罪现场之类的）。
这些房子，就算价格虽然比其他一些房子略高，但风险反而很低的。
买房投资并非价格越低越好，货真价实是真的，物美价廉一般不靠谱。
第二、是规划的可实现度。
很多项目现在是期房，规划很好，对周边的发展也描述得很诱人。但实际上这是镜花水月，不少人都在规划图、规划沙盘上中招过，自信满满的以为买到了一个好房子，可惜规划和配套迟迟未能兑现或者改动甚大，最后只能哑巴吃黄连。
这个问题上，老城区项目的优势就很大，因为大量的城市配套已经成熟，看得见、摸得着，不吃亏不上当不扯淡。只用开车或者步行走一圈，基本上就能摸个一清二楚。
这也就是我为何坚持现在投资贵安为时尚早需要慎重，因为整个区域还处于非常前期的建设阶段。哪里是中心？哪里有前景？哪里能聚商圈和人气？都不是看规划图纸就可以完全把控的。
而像观山湖区这样的区域，已经不是“新区”的概念。经过二十年的发展，观山湖对比贵安就是妥妥的“醇熟老城”，很多东西看得见、摸得着，为啥不敢买呢？
看规划、看发展、看未来，很多时间不是房地产知识，而是对政府和市场的了解经验所得。
第三、买房坚持看长线。
不想告诉大家哪里好？哪里能涨？能涨多少？因为偶发性事件和政策变化太大。但是我知道，一个区域的经济发展迅速，会有更多的人来到这里，房价自然水涨船高，房地产投资的内在因素是不会变的，你搞清楚这些内在因素了吗？除了眼光准，你还得坚持和有耐心，房产投资没有短线，只有长线。
现在贵阳楼市出现一种论调，人为的去隔离、挑拨老城与新城置业之间的关系，比如制造一些什么新区才是贵阳的未来，老城只剩拆迁户；比如买新区才是新贵，老城只是花果园这种low货；买新区就是炮灰，老城才是妥妥的保险带……之类的话题。
无论炮制置业鄙视链的人是什么企图和目的，但这种行为就是脑残，就是一种低级地域黑。
生活在贵阳，其实很有趣。因为在同一个城市，竟然会有两种完全不同的城市格局以及生活意象。
贵阳的规划是——“双核多组团”，在现行的城市规划版本中都明确提出了老城区与观山湖区是未来两个城市核心，两者地位持平。
老城是婉约的、市井的、烟火的……蕴含了年风雨兼程的历史和小小“贵阳城”的灵魂。
新城是大气的、现代的、年轻的……展现了贵阳海纳百川的气度和大贵阳都市圈“的潜力。
无论哪里，都是值得被尊重的贵阳。
